提示：物業(yè)公司沒有保護(hù)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)不受犯罪非法侵害的法定義務(wù)、合同約定的義務(wù)，亦不負(fù)有合同的附隨義務(wù)。業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失與物業(yè)服務(wù)無直接、必然的因果聯(lián)系，對犯罪行為造成的損害結(jié)果，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的法律原則，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。
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【案件介紹】
秦某系本是某小區(qū)步行街50商鋪的業(yè)主，某物業(yè)管理有限公司系該步行街的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。2012年7月5日，許某與秦某簽訂房屋租賃協(xié)議，承租其商鋪經(jīng)營服裝。同年12月某日，許某所經(jīng)營的服裝店被馮某等人組成的犯罪團(tuán)伙駕車撬門入室盜竊一空，造成許某損失20余萬元。雖馮某等人被繩之以法，但原告財(cái)物未被追回。
許某遂與物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但未能達(dá)成一致意見，為此許某將物業(yè)公司告上法院，要求被告賠償其損失20余萬元。
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【律師分析】
在物業(yè)管理越來越走進(jìn)人民的生活之中，物業(yè)糾紛案件關(guān)注度也正在提高，本案就是典型的案例。
本案的分歧在于合同的附隨義務(wù)的理解和適應(yīng)方面。合同的附隨義務(wù)是根據(jù)合同的性質(zhì)、目的及交易習(xí)慣等延伸出來的一種義務(wù)，其與合同主義務(wù)應(yīng)具有依附性，是合同當(dāng)事人未約定，但依據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等而由法律直接規(guī)定的一種義務(wù)。如果合同當(dāng)事人經(jīng)合同形式明確排除或有關(guān)法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務(wù)不含某項(xiàng)內(nèi)容，則不應(yīng)將該內(nèi)容作為合同的附隨義務(wù)。
本案中，原告所主張的是違約之訴，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按雙方當(dāng)事人所確立的《物業(yè)管理合同》的約定及有關(guān)法律規(guī)定來界定雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。原告與被告所確立的《物業(yè)管理合同》第二條第四項(xiàng)約定：“保安協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，做好治安、消防安全的防范服務(wù)，除特別約定外，與業(yè)主及物業(yè)使用人之間不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管及保險(xiǎn)關(guān)系”，明確排除了被告負(fù)有人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義務(wù)。
本案被告作為物業(yè)管理公司，其物業(yè)管理的基本義務(wù)是保障步行街物業(yè)的合理使用、維護(hù)步行街的公共秩序。若把被告保護(hù)、保管步行街業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)保管義務(wù)視為被告的合同附隨義務(wù)，則違背了物業(yè)管理合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣，該附隨義務(wù)的責(zé)任比物業(yè)管理合同中的主義務(wù)的責(zé)任還重大，違背了民法的公平及權(quán)利義務(wù)相一致原則，違背了合同的誠信原則，使得物業(yè)公司承擔(dān)了過重的義務(wù)。
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【判決結(jié)果】
法院審理后歸納本案的爭議焦點(diǎn)有二點(diǎn)：1、被告在物業(yè)服務(wù)中是否存在違約行為，原告的損失與被告的物業(yè)服務(wù)是否存在直接因果關(guān)系；2、原告向被告主張損失有無事實(shí)和法律依據(jù)。
法院認(rèn)為：物業(yè)公司沒有保護(hù)該步行街全體業(yè)主及物業(yè)使用人尤其是本案原告的人身、財(cái)產(chǎn)不受犯罪非法侵害的法定義務(wù)、合同約定的義務(wù)，亦不負(fù)有合同的附隨義務(wù)。原告財(cái)產(chǎn)損失與被告的物業(yè)服務(wù)無直接、必然的因果聯(lián)系，對犯罪行為造成本案的損害結(jié)果，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的法律原則，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。
被告在本案中已認(rèn)真履行了《物業(yè)管理合同》所確定的義務(wù)，不應(yīng)該承擔(dān)民事賠償責(zé)任，故判決駁回原告許某對被告的訴訟請求。
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